爱游戏app下载官网绿城中国计划明年将境内外永续债清零 张亚东称“长期看好地产行业”

发布时间:2022-08-29 05:28:29     浏览:

  “在行业剧烈变化下,绿城会获得更多市场份额,预计未来三年后,绿城的销售额大概能占到行业的3%,这个份额以后还会逐渐提高。”8月26日下午,在2022年中期业绩说明会上,绿城中国董事会主席张亚东向《证券日报》等媒体和投资者表示,关于绿城未来的长相,产品画像是“高颜值、极贤惠、最聪明”,综合画像是“有特长且全面发展的优等生”,“这是我们追求的目标。”

  “长期还是看好这个行业,感觉绿城未来还大有可为。”张亚东补充道,接下来,“我们会更加看重营收和利润的有质增长,未来还会保持两位数的增长。”

  从绿城中国(简称绿城)当下交出的这份中考成绩单来看,营收和净利润已双双实现两位数增长爱游戏app下载官网。今年上半年,公司实现营收647.31亿元,同比增长79.1%;净利润48.6亿元,同比增长24.3%。

  “在出险房企增多,多家‘千亿房企’今年中期业绩亏损的行业格局中,绿城守住了‘销售规模增长、财务安全以及利润增厚’的基本盘,这并不容易。”地产分析师严跃进向《证券日报》记者表示,其背后有三大关键能力支撑,一是绿城股权结构为混改企业,背靠大股东央企中交集团(以下简称中交)于行业低谷中背书“增信”;二是“融资+销售”双渠道发力,保证现金流安全及如期偿债;三是聚焦高能级城市布局取地,资产底子厚,可变现能力强。

  在绿城上半年业绩中,有两大指标居行业前列:一是销售额的市场份额在波动期逆势上扬;二是营收和利润维持两位数增长。

  在销售端,上半年总合同销售金额约1128亿元,跻身中指研究院销售行业排名第7位。在市场调整期的2021年和2022年行业新闻,市场份额占比分别提升0.6和0.5个百分点。

  今年年初,管理层在业绩会上给出一个保守的全年销售额目标:3300亿元。但在行业销售遇冷下,此次其调低了销售预期,“即便是维持现在的情况,可能在3300亿元基础上下探一些,但是肯定可以完成3100亿元的保底目标。”

  在盈利能力方面,绿城上半年净利润为48.6亿元,同比增长24.3%,实现2021年和2022年连续两年同比增幅超过20%。

  对此,中指研究院表示,在市场形势愈加严峻的背景下,绿城净利润的提升得益于企业持续提高的运营能力和成本管控能力。上半年,绿城对标准工期进行优化,动态成本下降1.26%,盈利能力得以大幅提高。

  不过,在行业整体毛利率水平走低的大环境下,绿城也难以独善其身。上半年,绿城毛利率为17.4%,同比下降4.6个百分点。

  “受整体经济环境影响,行业毛利率下行。绿城主要因为现在交付的项目是三年前或更早时拿的地,在限价影响下,公司的品牌溢价能力和优势没能充分体现。”绿城中国执行董事、执行总裁耿忠强表示,已售未结项目的毛利率已经锁定,与目前结转水平大体相当。

  “我们在拿地上对利润率兑现的确定性提出更高要求,2022年上半年实际获取地块质量更高,净利润接近10%。随着行业进一步整合,未来利润率应该有进一步提升的空间。”耿忠强如是称。

  聚焦式拿地,不发散投资,在好中选优,在熟悉的城市投资,是绿城2022年的拿地策略。

  2022年上半年,绿城在8个熟悉的城市新增20个项目,总建面约为313万平方米,总货值金额731亿元。其中,一、二线城市的新增货值占比达到90%;归属于集团的货值约为554亿元,权益占比达到76%,较去年同期提高8个百分点。

  在中指研究院看来,拿地权益比率的提高,一方面增强对利润结转的主动权,提高盈利能力;另一方面是绿城更主动积极防范合作风险,谨慎甄选央企、地方型属地国企等合作方的结果。

  “上半年基本都在公开市场拿地,主要是公开市场上项目质地更好。收并购也谈过很多家,发现有这样那样的问题,尤其一些二手项目产品已经成型,无法体现绿城产品优势。”绿城中国执行董事及行政总裁郭佳峰向《证券日报》记者表示,下半年会遵照年初定的谨慎原则,在第三轮、第四轮集中供地中,会择机看项目再做投资。拿地总数量会减少,权益要增加,提出了更高要求——零失误。

  对于接下来的投资策略,他进一步表示,绿城拿地的要求是综合项目平均净利率不低于8%,IRR(内部收益率)不低于15%,这是两个入门的门槛。此外,为了主动降低风险,郭佳峰表示,“通过建立合作伙伴的白名单制度,严选合作伙伴,主要把合作伙伴限定在央企和属地大型国企内。”

  在海外发债通道几近关闭,境内发债也颇为艰难的行业格局下,今年上半年,绿城在资本市场的融资表现却变得积极。凭借大股东中交的融资资源及央企背景,绿城发债的产品种类也越发丰富,包括公司债、中期票据,ABS等。

  2022年上半年,绿城境内外发债规模211亿元,同比增加68.8%爱游戏app下载官网。尤其是2022年1月份,绿城成功发行三年期4亿美元备用信用证增信绿色美元债券,成为其新设立的绿色金融框架下发行的首笔绿色债券。这是绿城积极践行ESG理念的正向反馈。

  “上半年,新发行的债都是长期限的,境外永续债已经归还5亿美元,计划2023年将境内外永续债清零。”耿忠强表示,“受大股东支持,现在各大行对绿城的授信全部纳入中交的整体授信范围内,这样对绿城来说,授信更充足,成本也更低;另外资本市场层面,中交与绿城有较多协同,包括出具安慰函甚至直接买债。”

  截至2022年6月30日,绿城银行存款及现金为632.21亿元。与此同时,绿城积极优化债务结构,上半年短债金额进一步下降,现金短债比提升至2.3倍,偿债能力得到优化。

  “现金流是一家房企偿债能力的命脉,当下,现金流和短债占比已成为房企关注的两大利器。”严跃进表示,综合对比目前发布中期业绩的房企来看,绿城的融资现金流非常通畅,债务结构也得到优化,短债占比降至20%以内,6月份-8月份还提前偿还了4亿美元银团贷款,可见财务盘面安全度高。

  针对未来再融资,“我们已经对目前及未来的销售形势,以及当下和未来的资本市场融资环境,以及合作方的情况都做了充分的研判,并做了充足压力测试。”耿忠强表示,对后续每一笔贷款归还,以及每一笔经营支出都做了相应资金安排,能确保后续贷款到期顺利归还,以及到期项目的顺利交付。

  不过,在业内看来,在当下的房地产市场及宏观经济大环境下,若想做“颜值高、贤惠和聪明”升级版的理想生活综合服务商,或许还要再添上几分“冷静”和“自律”。首先要安全活下来,持续保持高信用评级,才有让客户信任可如期交付的“凭证”,进而提升市场份额的能力。

  为此,绿城正在全面优化自身能力,储备充沛“粮食”和“体能”,蓄力长跑。不止如此,张亚东还重新立下了三个“前十”目标爱游戏app下载官网,“第一个是现在的销售排名进入前十,保持在前十;第二个是自投业务进入前十;第三是重资产的权益部分,经过一两年的努力也要进入前十。”

  进击目标虽已设定,但张亚东对地产行业发展的判断是谨慎中带着信心的。他表示,“我们认为房地产行业还是主导产业,估计年销售额维持在12万亿元的水平。”但目前经济形势和行业形势都不容乐观,在此背景下,房企如何选择自身的打法,可能大家都在思考。当下,“房地产危机和机会并存,对绿城而言,还是充满信心,我们和同行一样都在努力。”爱游戏app下载官网爱游戏app下载官网爱游戏app下载官网